Jenis, Bentuk, dan Isi Kontrak

Banyaknya jenis dan standar kontrak yang berkembang dalam industri konstruksi memberikan beberapa alternatif pada pihak pemilik untuk memilih jenis dan standar kontrak yang akan digunakan. Beberapa jenis dan standar kontrak yang berkembang diantaranya adalah Federation Internationale des Ingenieurs Counseils (FIDIC), Joint Contract Tribunal (JCT), Institution of Civil Engineers (I.C.E), General Condition of Goverment Contract for Building and Civil Engineering Works (GC/Works), dan lain-lain.

Bentuk kontrak konstruksi bermacam-macam dipandang dari aspek-aspek tertentu. Ada empat aspek atau sisi pandang bentuk kontrak konstruksi, yaitu:

1.      Aspek Perhitungan Biaya

a.      Fixed Lump Sum Price

b.      Unit Price

2.      Aspek Perhitungan Jasa

a.       Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee)

b.      Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee)

c.       Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)

3.      Aspek Cara Pembayaran

a.       Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)

b.      Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage Payment)

c.       Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractor’s Full Pre-financed)

4.      Aspek Pembagian Tugas

a.       Bentuk Kontrak Konvensional

b.      Bentuk Kontrak Spesialis

c.       Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construction/Built, Turn-key)

d.      Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC)

e.       Bentuk Kontrak BOT/BLT

f.       Bentuk Swakelola (Force Account)

Secara substansial, kontrak konstruksi memiliki bentuk yang berbeda dari bentuk kontrak komersial lainnya, hal ini dikarenakan komoditas yang dihasilkan bukan merupakan produk standar, namun berupa struktur yang memiliki sifat yang unik dengan batasan mutu, waktu, dan biaya. Dalam kenyataannya, kontrak konstruksi terdiri dari beberapa dokumen yang berbeda dalam tiap proyek. Namun secara umum kontrak konstruksi terdiri dari:

1.      Agreement (Surat Perjanjian)

Menguraikan pekerjaan yang akan dikerjakan, waktu penyelesaian yang diperlukan, nilai kontrak, ketentuan mengenai pembayaran, dan daftar dokumen lain yang menyusun kelengkapan kontrak..

2.      Condition of the Contract (Syarat-syarat Kontrak)

Terdiri dari general conditions (syarat-syarat umum kontrak) yang berisi ketentuan yang diberikan oleh pemilik kepada kontraktor sebelum tender dimulai dan special condition (syarat-syarat khusus kontrak) yang berisi ketentuan tambahan dalam kontrak yang sesuai dengan proyek..

3.      Contract Plan (Perencanaan Kontrak)

Berupa gambar yang memperlihatkan lokasi, dimensi dan detil pekerjaan yang harus dilaksanakan.

4.      Spesification (Spesifikasi)

Keterangan tertulis yang memberikan informasi detil mengenai material, peralatan dan cara pengerjaan yang tidak tercantum dalam gambar.

            Dokumen kontrak adalah kumpulan dokumen yang berkaitan dengan pelaksanaan kontrak yang sekurang-kurangnya berisi ketentuan yang tercantum dalam Peraturan Pemerintah No 29/2000 Pasal 22, yaitu:

1. Surat Perjanjian
2. Dokumen Tender
3. Penawaran
4. Berita Acara
5. Surat Pernyataan Pengguna Jasa
6. Surat Pernyataan Penyedia Jasa

Isi Perjanjian/Kontrak harus memuat antara lain:

a.       Uraian para pihak

b.      Konsiderasi

c.       Lingkup Pekerjaan

d.      Nilai Kontrak

e.       Bentuk Kontrak yang Dipakai

f.       Jangka Waktu Pelaksanaan

g.      Prioritas Dokumen

Dokumen Kontrak adalah kumpulan dokumen yang saling melengkapi menjadi suatu dokumen perjanjian antara Pemberi Tugas dan Penerima Tugas. Prinsip dari urutan kekuatan (prioritas untuk diikuti/dilaksanakan) adalah dokumen yang terbit lebih akhir adalah yang lebih kuat/mengikat untuk dilaksanakan. Apabila tidak ditentukan lain, sesuai dengan prinsip tersebut diatas, maka urutan/prioritas pelaksanaan pekerjaan di Proyek adalah berdasarkan:

1.   Instruksi tertulis dari Konsultan MK (jika ada)

2.   Addendum Kontrak (jika ada)

3.   Surat Perjanjian pemborongan (Article of Agreement) dan syarat-syarat

            Perjanjian (Condition of Contract)

4.   Surat Perintah Kerja (Notice to Proceed), Surat Penunjukan (Letter of

            Acceptance)

5.   Berita Acara Negosiasai

6.   Berta Acara Klarifikasi

7.   Berita Acara Aanwijzing

8.   Syarat-syarat Administrasi

9.   Spesifikasi/Syarat Teknis

10. Gambar Rencana Detail

11. Gambar Rencana

12. Rincian Nilai Kontrak

Berdasarkan pengalaman, terdapat pasal-pasal kontrak yang sering menimbulkan kesalahpahaman (dispute) antara Pemilik proyek dan Kontraktor. Pasal-pasal ini perlu mendapat perhatian pada saat penyusunan kontrak sebelum

ditandatangani. Pasal-pasal penting dalam kontrak adalah sebagai berikut:

a.       Lingkup pekerjaan : berisi tentang uraian pekerjaan yang termasuk dalam kontrak..

b.      Jangka waktu pelaksanaan, menjelaskan tentang total durasi pelaksanaan, Pentahapan (milestone) bila ada, Hak memperoleh perpanjangan waktu, Ganti rugi keterlambatan..

c.       Harga borongan menjelaskan nilai yang harus dibayarkan oleh pemilik proyek kepada kontraktor  untuk melaksanakan seluruh lingkup pekerjaan, Sifat kontrak lumpsum fixed price atau unit price, Biaya-biaya yang termasuk dalam harga borongan..

d.      Cara pembayaran, berisi ketentuan tentang tahapan pembayaran, cara pengukuran prestasi, Jangka waktu pembayaran, Jumlah pembayaran yang ditahan pada setiap tahap (retensi), Konsekuensi apabila terjadi keterlambatan pembayaran (misalnya denda).

e.       Pekerjaan tambah atau kurang, berisi Definisi pekerjaan tambah/kurang, Dasar pelaksanaan pekerjaan tambah/kurang (misal persetujuan yang diperlukan), dampak pekerjaan tambah/kurang terhadap harga borongan, Dampak pekerjaan tambah/kurang terhadap waktu pelaksanaan, Cara pembayaran pekerjaan tambah/kurang..

f.       Pengakhiran perjanjian, berisi ketentuan tentang hal-hal yang dapat mengakibatkan pengakhiran perjanjian, Hak untuk mengakhiri perjanjian, Konsekuensi dari pengakhiran perjanjian.